Pytania i odpowiedzi (FAQ)

Pomoc w zakupach

Jakie zmiany w projekcie są dopuszczalne?

Dokładną informację o dopuszczalnym zakresie zmian każda pracownia dołącza do projektu. Zwykle jest on bardzo szeroki. Za swoisty standard można uznać np. zgodę na zmianę sposobu fundamentowania (posadowienia), zmianę materiałów użytych do budowy ścian i stropów, wykonanie innego pokrycia dachu, przesunięcie lub likwidację ścian działowych, zmiana kolorystyki elementów.

Najczęściej dozwolona jest również nawet zmiana kąta nachylenia dachu (w pewnym zakresie), podwyższenie lub obniżenie ścianki kolankowej, przesunięcie lub zmiana szerokości okien i drzwi, likwidacja balkonów lub tarasu.

Oczywiście, obowiązuje przy tym zasada, że po zmianach projekt musi nadal spełniać wszelkie prawne wymogi odnośnie bezpieczeństwa i wytrzymałości konstrukcji, izolacyjności cieplnej i zapotrzebowania na energie itd. Zadbanie o to jest obowiązkiem projektanta dokonującego zmian.

Jednak inwestor także powinien wykazać czujność, gdyż to on ostatecznie będzie miał problemy, jeżeli np. parametry domu okażą się niezgodne z zapisami miejscowego planu zagospodarowania. Szczególnie trzeba na to uważać w przypadku zmian dokonywanych w trakcie budowy.

Przydatne definicje

Czym jest projekt gotowy?

Projekt gotowy, nazywany też katalogowym lub powtarzalnym, jest opracowaniem stworzonym przez projektantów ze stosownymi uprawnieniami. Zawiera:

• projekt architektoniczno-budowlany;
• projekt techniczny.

Nie ma w nim natomiast projektu zagospodarowania działki lub terenu. Tę część musi opracować projektant adaptujący projekt katalogowy do warunków konkretnej działki.

Formalnie mamy bowiem zawsze do czynienia z adaptacją projektu gotowego. Nawet, jeżeli dom zostaje praktycznie tylko "wrysowany" w działkę, bez jakichkolwiek zmian architektonicznych, konstrukcyjnych lub instalacyjnych.

Faktycznie jednak projektant dokonujący adaptacji musi opracować projekt zagospodarowania działki, uwzględniając przy tym zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Ponadto jego obowiązkiem jest chociażby dostosowanie fundamentów do warunków gruntowych działki.

W praktyce najczęściej jednak, na życzenie inwestora, dokonuje on mniejszych lub większych zmian w dokumentacji. Ostatecznie to on bierze odpowiedzialność za bezpieczeństwo i prawidłowe opracowanie całości.

Czym jest powierzchnia zabudowy?

Powierzchnia zabudowy to generalnie powierzchnia rzutu budynku, mierzona po obrysie jego ścian zewnętrznych. Jeżeli będzie miał np. 7 × 10 m to wyniesie ona 70 m² . Jednak ani w przepisach, ani nawet orzecznictwie sądów nie znajdziemy jednoznacznej odpowiedzi na pytanie jak traktować przydomowe tarasy i mocno wysunięte dachy.

Zwykle jednak taras wyniesiony ponad poziom gruntu i zadaszony jest traktowany jako wchodzący w skład powierzchni zabudowy. W szczególności, jeżeli zadaszenie jest podparte słupami.

Jeżeli jednak zadaszenia nie ma i taras znajduje się na poziomie gruntu to mamy pełne prawo traktować go nie jako taras w rozumieniu przepisów, lecz jedynie jako utwardzenie gruntu. I to nawet jeżeli nie jest wykończony typowymi materiałami, takimi jak kostka brukowa lub płyty.

Zasadniczo takie utwardzenie możemy wykonać nawet bez zgłoszenia. Oczywiście respektując wszelkie przepisy prawa. Utwardzenie nie może np. ograniczać powierzchni biologicznie czynnej, bardziej niż pozwala na to MPZP.

Jak wyznacza się kondygnacje? Czy nieużytkowe poddasze jest kondygnacją?

Uznanie parteru albo pełnego piętra za kondygnację nie budzi wątpliwości. Problemy pojawiają się natomiast w przypadku poddasza. Czasem nawet w projektach można spotkać dziwaczne określenia, np. że dom jest półtorakondygnacyjny, w przypadku, gdy ma poddasze użytkowe.

Jednak zgodnie z przepisami budowlanymi poddasze nieużytkowe nie jest traktowane jako kondygnacja. Natomiast poddasze użytkowe jest po prostu kondygnacją. Dlatego jeżeli np. w MPZP znajdziemy zapis, że budynek może mieć maksymalnie dwie kondygnacje nadziemne, to wówczas może być:

• parterowy bez poddasza lub z poddaszem nieużytkowym;
• parterowy z poddaszem użytkowym;
• piętrowy z poddaszem nieużytkowym.

Natomiast piwnice zgodnie z prawem także są kondygnacjami, lecz szczególnego rodzaju. To kondygnacje podziemne.

Czym jest wskaźnik EP?

JEP oznacza zapotrzebowanie na tzw. nieodnawialną energię pierwotną. To wskaźnik eksponowany w projektach i uważany za miarę energooszczędności. Obecnie, od czasu wprowadzenia WT 2021, roczne zapotrzebowanie nie może przekraczać 70 kWh/m². To naprawdę niska wartość i niełatwo ją osiągnąć.

Jednak EP obrazuje energooszczędność jako miarę wpływu na środowisko, przede wszystkim w aspekcie emisji CO² . Opierając się tylko na nim nie da się rzetelnie porównać potrzeb energetycznych dwóch budynków, szczególnie jeżeli wykorzystuje się w nich różne paliwa.

Bowiem obliczając zapotrzebowanie na energię pierwotną uwzględnia się również nakłady związane z pozyskaniem i transportem (przesyłem) paliw i energii. W związku z tym ilość energii faktycznie dostarczonej do domu (Energia Końcowa – EK) mnoży się przez tzw. współczynnik nakładu:

• 3,0 – energia elektryczna z sieci;
• 1,1 – gaz, węgiel, olej opałowy;
• 0,2 – biomasa (np. drewno lub pelety);
• 0,0 – energia słoneczna.

Tak więc dom z kotłem na pelety będzie miał wskaźnik EP ponad 5 razy niższy niż identyczny budynek, ale ogrzewany kotłem na węgiel.

Co obejmuje stan surowy zamknięty?

Stan surowy zamknięty zostaje osiągnięty po wykonaniu fundamentów, ścian, konstrukcji dachu i jego pokrycia, oraz wstawieniu okien i drzwi zewnętrznych. Chociaż postęp budowy jest najbardziej widoczny właśnie do tego etapu, to do jej zakończenia jeszcze daleko.

Pozostaje wykonanie izolacji cieplnych, instalacji, tynków zewnętrznych i wewnętrznych, podłóg itd. Najczęściej wykonanie stanu surowego zamkniętego to około 40% całkowitych kosztów budowy.

Co obejmuje stan pod klucz?

Osiągnięcie stanu pod klucz oznacza wykonanie wszystkich robót niezbędnych do zamieszkania – poza budowlanymi także instalacyjnych i wykończeniowych. W budynku muszą więc być takie elementy jak drzwi wewnętrzne, parapety, okładziny podłóg i ścian, sanitariaty.

Choćby ze względu na ogromne zróżnicowanie cen materiałów wykończeniowych, rzeczywiste koszty osiągnięcia stanu pod klucz mogą zmieniać się w bardzo szerokim zakresie. Ponadto nie uwzględniamy kosztów wykonania przyłączy, np. prądu, gazu, wody, kanalizacji.

Pytania na temat powierzchni

Dlaczego domy do 35 m² oraz 70 m² to osobne kategorie?

Wynika to przede wszystkim z przepisów prawa, które w sposób szczególny traktują takie domy. Trzeba tu jednak rozdzielić tzw. domki letniskowe (formalnie budynki rekreacji indywidualnej), oraz domy jednorodzinne (formalnie budynki mieszkalne jednorodzinne).

Te pierwsze z założenia służą tylko do okresowego wypoczynku, natomiast drugie są domami całorocznymi, do stałego zamieszkania. Domów letniskowych nie obejmują np. wymogi związane z energooszczędnością i izolacyjnością ścian czy okien. W zasadzie nie muszą one mieć nawet zapewnionego doprowadzenia wody i prądu.

Jakie domy letniskowe do 35 m² oraz do 70 m² można budować w uproszczonej procedurze?

Po zmianach wprowadzonych w 2022 r., zgodnie art. 29 ust. 1, punkt 16 Ustawy Prawo Budowlane jedynie zgłoszenia wymaga budowa:

"wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku o powierzchni zabudowy:

1. do 35 m²,
2. powyżej 35 m², ale nie więcej niż 70 m², przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6 m i wysięgu wsporników do 2 m – przy czym liczba tych budynków na działce nie może być większa niż jeden na każde 500 m² powierzchni działki."

Do zgłoszenia nie ma obowiązku dołączenia profesjonalnego projektu, sporządzonego przez projektanta ze stosownymi uprawnieniami. Teoretycznie wystarczają jedynie amatorskie rysunki i szkice wraz z opisem. Przy czym przepisy nie określają na ile szczegółowa musi być taka dokumentacja.

W praktyce jednak lepiej projekt mieć. Nie ma też obowiązku zatrudniania kierownika budowy, ani prowadzenia dziennika budowy.

Jakie domy jednorodzinne do 70 m² podlegają uproszczonym przepisom?

W styczniu 2022 r. wprowadzono możliwość budowania jednorodzinnych całorocznych domów o powierzchni zabudowy do 70 m² w ramach szczególnej, uproszczonej procedury zgłoszenia budowy.Generalnie, jest ona bardzo zbliżona do funkcjonującego już od kilku lat tzw. zgłoszenia z projektem.

Zgodnie z art. 29 ust. 1, punkt 1a Ustawy Prawo Budowlane nowa procedura dotyczy tylko:

"wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m² , których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora".

Przede wszystkim tak samo jak w przypadku większego domu, inwestora obowiązuje konieczność złożenia projektu przygotowanego przez uprawnionego projektanta. Wraz ze wszystkimi wymaganymi uzgodnieniami, opiniami itp.

Można natomiast nie prowadzić dziennika budowy oraz nie zatrudniać kierownika budowy.Wówczas jednak to inwestor przejmuje obowiązki kierownika oraz ciążącą na nim odpowiedzialność prawną i finansową (choćby za bezpieczeństwo).

Niewątpliwą korzyścią jest natomiast fakt, że w razie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) osobie chcącej skorzystać z tej procedury trzeba wydać decyzję o warunkach zabudowy w ciągu zaledwie 21 dni.

Ponadto, do budowy można przystąpić od razu po dokonaniu zgłoszenia. Inwestor składa przy tym oświadczenie, że dokumentacja jest kompletna. Urząd (starosta) nie ma bowiem na tym etapie możliwości wniesienia sprzeciwu , ani żądania jej uzupełnienia.

Ten przepis wydaje się akurat nieprzemyślany. Bowiem co zrobić, jeżeli dokumentacja będzie jednak niekompletna lub będzie zawierać błędy? Właściwie staroście pozostaje zawiadomienie inspektora nadzoru budowlanego, który może budowę wstrzymać.

Inne

Jakie ograniczenia może zawierać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy?

Przede wszystkim miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub decyzja o warunkach zabudowy (WZ) określa czy na danym terenie w ogóle dopuszczalna jest zabudowa. A jeżeli tak, to jakiego może być rodzaju – jednorodzinna, wielorodzinna, a może dopuszczalne jest tylko postawienie domku letniskowego?

MPZP lub decyzja o warunkach zabudowy mogą mieć bardzo różny zakres, ale dopuszczalne jest w zasadzie wszystko co wiąże się z zagospodarowaniem terenu. Zwykle określone są:

• dopuszczalny rodzaj zabudowy, w tym czy możliwa jest zabudowa bliźniacza lub szeregowa;
• minimalna powierzchnia działki budowlanej (może być odmienna dla budynku wolnostojącego oraz bliźniaka);
• to jaka część terenu może zostać zabudowana, a jaka musi pozostać jako tzw. biologicznie czynna;
• maksymalna wysokość budynku;
• maksymalna liczba kondygnacji naziemnych;
• maksymalna i minimalna szerokość elewacji frontowej;
• nieprzekraczalna linia zabudowy (w praktyce to minimalna dopuszczalna odległość pomiędzy frontem działki i budynkiem),
• dopuszczalny kształt dachu (płaski, dwuspadowy, wielospadowy) i jego kąt nachylenia;
• kolorystyka i rodzaj pokrycia dachowego oraz sposób wykończenia elewacji;
• dopuszczalne sposoby ogrzewania (np. zakaz używania paliw stałych);
• sposób zaopatrzenia w wodę oraz sposób zagospodarowania ścieków (czy np. dopuszczalne jest zrobienie oczyszczalni).

Jakie są minimalne odległości budynku od granic działki?

Podstawowy wymóg to zachowanie odległości od granic działki przynajmniej: – 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy; – 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy. Przy tym jeżeli piętro lub poddasze wystają poza obrys parteru (są nadwieszone), to odległość liczy się właśnie od nich.

W szczególnych przypadkach podane odległości mogą zostać zmniejszone. Jednak taką możliwość musi przewidywać MPZP lub decyzja o warunkach zabudowy. Przede wszystkim w przypadku zabudowy bliźniaczej lub szeregowej budynek sięga do samej granicy (ale nie może jej przekraczać).

Ponadto możliwe jest zmniejszenie odległości ściany bez okien i drzwi do 1,5 m. W szczególności dotyczy to bardzo wąskich działek, o szerokości do 16 m. Jednak zmniejszenie tych podstawowych odległości (4 m lub 3 m) powoduje objęcie sąsiednich działek tzw. obszarem oddziaływania. To z kolei wyklucza np. możliwość wzniesienia domu na podstawie uproszczonej procedury zgłoszenia.

Ponadto w przypadku balkonów, tarasów, schodów, daszków nad wejściem, okapów i gzymsów wymagane jest zachowanie odległości przynajmniej 1,5 m od granicy działki (z możliwością zmniejszenia do 1 m). Uwaga! Podane dotąd odległości budynku od granic nie obowiązują, jeżeli sąsiednia działka jest działką drogową.

Co może wpłynąć na dopuszczalny sposób umieszczenia budynku na działce?

Przede wszystkim należy sprawdzić warunki zapisane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP), a w razie jego braku trzeba wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Co ważne, może o to wystąpić każdy, nie tylko właściciel gruntu. W tych dokumentach znajdziemy informację na temat tego czy zabudowa jest w ogóle dopuszczalna. A jeżeli tak, to jakie mają być parametry samego budynku, jego maksymalna powierzchnia zabudowy itp.

Szczególnej staranności wymaga sprawdzenie czy z jakichś względów nie uległa zmianie minimalna odległość budynku od granic działki. Poza ogólnymi przepisami budowlanymi różnica może wynikać np. ze sposobu wyznaczenia linii zabudowy, obowiązku pozostawienia wolnego od zabudowy pasa wzdłuż drogi lub linii energetycznej itd. Tego rodzaju informacje również powinny być umieszczone w MPZP.

Jednak jeżeli na działce są jakieś elementy infrastruktury – linia energetyczna, wodociąg, gazociąg, to bezpieczniej dowiedzieć się jakie są szczegółowe wymagania przedsiębiorstwa będącego operatorem sieci. Budowa w teoretycznie dopuszczalnej minimalnej odległości może wymagać wykonania bardzo kosztownych zabezpieczeń. Albo ich zrobienie będzie wymagane, jeżeli linia biegnie np. nad podjazdem, zaś już nie, gdy pod nią będzie już tylko ogród.

Dlatego lepiej to wszystko dokładnie sprawdzić, żeby wiedzieć, jaką częścią posesji (o jakich wymiarach) możemy tak naprawdę swobodnie dysponować.